原创陪你晒郑州12-18 17:30

摘要: 各花入各眼,各取所需

4月30日之前有不限购政策,荥阳房价一路攀升,一度创造了许多开盘即清盘的神话。

如今,不限购的利好不复存在,限价政策对于荥阳而言无非是雪上加霜。在“房票”珍贵的当下,荥阳也无奈要加入与其他区域“抢人”的行列。

他还是那个值得人们披着被子也要连夜抢房的区域吗?

我们从以下几点分析:


01

区域价值解读


郑州的发展框架,已经十分清晰:


省府持续大跨步向东发展象湖、白沙,


市府牵头向西,推进常西湖新区、中原新区、郑上新区,


省政府一路向东,市政府坚定西扩,一东一西,形成两翼,拉开了郑州的主方向。


从郑州市2010~2020年的城市总体规划和郑州建设大都市区的发展规划也可以看出,郑州的整体发展格局是“拉大东西”,荥阳、上街将成为郑州都市区东西两翼的重要一极,同时荥阳-上街又是郑洛工业走廊的中间站,荥阳在中原经济区和郑州都市区的建设中都占有非常重要的地位。


房价向东一路狂奔,价格已然望尘莫及,


郑州西望,价值价格尚具潜力。


9月6日,郑州地铁10号线传来消息↓↓



地铁给区域带来的价值, 1号线对高新区房价的带动,2号线对南龙湖和港区的房地产的影响,大家都是有目共睹的。相信10号线对荥阳、上街房地产的发展推动作用也是巨大的。


再看下图↓↓


这是一张截止到2050年的地铁规划图,截止到目前,已有规划途径荥阳的地铁线路有4条,分别是10号线,6号线,8号线和21号线路。近期建设3条,而且建设标准比较高,多是地下建设,从投入的力度和建设速度就能看出荥阳的地位,是政府要大力发展的区域。


驾车从高新区沿科学大道,20分钟到达荥阳,走荥泽大道,到郑上路。自然坡地,道路宽敞,城市干净整洁。


城市环境也好,很适合居住。


有历史文化积淀!


特定的区位、交通优势,外加荥阳特有的产业支撑、山水资源、文化积淀,一个不争的事实是,荥阳,已经悄然与郑州融城,荥阳的房地产市场已经与郑州市区融为一体。


小结:

荥阳比起中牟片区,目前的发展速度更快,配套更完善;

比起港区,荥阳一直是距离郑州市区最近的县级市;

和南龙湖相比,整体的生态环境更适合居住;

和平原新区相比,毕竟是大郑州的重要组成部分。


所以荥阳片区依然有着自己天然的优势。不论限购与否,荥阳都是整个市场上最大的洼地,对于一部分有房票但资金不充裕的购房客,想要在市区附近购房,荥阳仍会是重点考虑的区域。

02

品牌房企盘点


自2016年开始,荥阳房地产市场大热,恒大、碧桂园、金地、光明、新城、绿城,六驾一线房企纷纷进驻,整体提高了荥阳房地产市场的水准。




六驾马车实力不凡,但又各具特点:


恒大来的最早;碧桂园势头强劲;金地扼守郑上新区的东大门;光明略显低调;新城首开结果有些意外;绿城姗姗来迟。


恒大:


2017年上半年销售金额2291.6亿位居行业第一,中国标准化地产领导者。

恒大是最早进驻荥阳洞林湖片区的一线房企,如果说新田是洞林湖的开拓者,恒大就是片区的提升者。


目前在荥阳的储备项目:郑州恒大国际健康未来城,项目位于健康园区核心区,总投资500亿元人民币,打造中部地区乃至全国具有标杆示范意义的新型健康医疗养老项目。


碧桂园:


千亿级房企,物业水准也是屈指可数。


开发商的实力是毋庸置疑的,在地产江湖中属于第一梯队,是远郊大盘的一代宗师。


入郑的第一个项目在荥阳,这两年布局迎来爆发式增长。


目前在荥阳有:郑州碧桂园、碧桂园龙城、碧桂园龙城天悦、碧桂园思念翡翠城、碧桂园万山湖壹号等多个大盘,开盘业绩曾创造了荥阳乃至郑州的地产奇迹。


碧桂园在荥阳发出自己足够强的声音,荥阳也成了碧桂园的大本营,对荥阳房地产的稳定发展起着重要的作用。


金地:


作为“招保万金”其中之一,品牌不错。


今年上半年以总金额703.4亿元的成绩,排名从去年的第12位跃升至第10位。

论产品,金地以“优等理科生”着称,所有产品都是拿事实说话;论物业,金地物业在物业服务领域也是响当当的;但营销可能不及碧桂园、恒大。


荥阳开发的项目金地格林小城,一期产品已经交房,口碑不错。但开发速度有点慢。目前在荥阳没有拓展新的项目。


新城:


中国房地产企业20强。


第一个项目选择在荥阳,说明其比较认可荥阳的价值,对区域未来的发展比较看好。


在住宅和商业地产的经营领域,新城控股集团已形成差异性竞争的产品结构,为客户提供高品质的产品和服务。迄今为止,已成功开发规模化住宅小区50多个,为5万个家庭、15万业主提供了高品质的居住物业。


目前新城在大郑州其他区域也在拓展新的地块,扎根郑州的决心还是蛮大的。


光明:


上市国企,中国房企50强,上海市五星级诚信创建企业,累计开发各类住宅面积3000多万平方米


这个开发商呢,光明地产,成立于1988年,是一家以房地产综合开发经营为主的大型国有企业,隶属于光明食品集团。那个“长寿村的神奇秘密”的莫斯利安酸奶的光明乳业,同光明地产为兄弟单位。


说到光明食品集团那业务就太多了,光明食品集团拥有五家上市公司,其中光明乳业、金枫酒业、梅林股份、光明地产和开创国际五家为中国A股上市公司,新西兰新莱特乳业公司为新西兰主板上市企业。


一说刹不住。只讲一点,就是实力强,有保障。


光明深耕荥阳老城区,目前开发的光明索河湾一期产品已经交付,业主口碑不错。


光明地产被荥阳市委市政府评为新型城镇化贡献企业,业界也为索河湾的质量竖起大拇指,曾获得河南省建筑界的最高荣誉“中州杯”。


在荥阳范围内绝对可以算是精工细作,但这几年在市场上发出的声音太小,略显低调了。


如果说碧桂园是荥阳东的最大深耕者,光明地产索河湾荥阳城区西北片区变革引领者,也是荥阳主城区的一霸。


绿城:


工匠气很浓的产品主义者,高端开发商老大。


绿城的产品在市场上是有口皆碑的,规划设计水平很高,精工细活经的起考验,大量的使用石材,非常重视物业服务的档次,可以说是高大上的标准定义。


绿城进驻郑州算是比较早的企业了,CBD北的绿城百合项目,近10年了,一直还是片区标杆。


这次,绿城华丽回归探底郑州荥阳,带来的绿城明月江南到底怎么样?会不会成为下一个“郑西版的绿城百合”?值得期待!


房企的强度、数量也是衡量一个区域发展的重要因素,大量一线房企的入驻,除了催熟区域的发展之外,也迅速拉高区域的房价。

03

部分楼盘盘点


当前荥阳市房地产市场格局,以广武路为界,将广武路以西、以东分为荥阳的两个市场,即老城区和新城区。


老城区配套好,生活便利。新城区未来发展前景好,向郑州靠拢,承接了更多的郑州市刚需外溢以及相当一部分投资者,限购前房价涨幅较大,但限购后房价有下跌趋势,存在一定的风险。


绿城明月江南


位置:科学大道与荥泽大道交汇处向南1500米路西。


项目信息:

目前确定开发两个地块, 分东西两个院,容积率2.9,总建筑面积为25.5万平米。首开的是东院6栋高层,1栋楼王小高层。户型面积区间95㎡-165㎡,尺度跨越的还是比较大的,整体定位也是偏改善。


点评:

作为绿城在荥阳的第一步棋,绿城的强项是产品、物业、景观,可以说是横扫天下的独门绝技。 无论是楼宇排布,景观的设计都显现出绿城的功力深厚,远超周边项目。但是目前绿城的代建还没有一个完整的项目落地郑州,到底是啥样子还有待时间检验。


光明索河湾



位置:兴华路与汜河路交汇处


项目信息:

荥阳市区最大土地面积、最大楼盘体量、最接近市中心的唯一楼盘。本项目将被打造为荥阳市国际化大型居住区,呈现一个英伦式生活小镇,未来将包括公寓、洋房等多种品质的高端居住社区高。目前在售房源为二期高层和洋房,其中在售小高层建面为98-123㎡,整体均价6500-7000元/㎡,在售洋房建面为108-138㎡,整体均价8500元/㎡。


点评:

从规划可以看出项目规模确实挺大,一期已交房。现场调研体验感非常好,从外立面以及内部景观等细节来看,光明索河湾的品质都是上乘的,给人一种高档大气的感觉。品牌好,品质佳,物业好,给了小编很大的意外惊喜。


具体的以下照片可以为证↓↓


l 大门很特别


一辆小火车悠闲地停靠在索河湾西门口,与周边的花草树木、喷泉等形成索河湾特有一景。



l 植被高低错落,品种多样


l 产品细节实景照片


l 未来增值点

① 根据规划,三条地铁环绕,距离10号线、8号线都不算远,加上郑上路现有的公交,公共交通不是问题。


② 二期约6万多方的独立商业配套,现已全面施工,预计明年年底试营业。未来对片


区的商业改善有大的提升。商业对房子升值的带动也是巨大的。


③ 项目位于科学大道与郑上路之间的老城区,对于老城区的建设,该项目是有功的,随着楼盘的建设,周边环境也发生了改观。


汜河路取直,与南站路一样通到索河边,不久,站南路将通过一座景观桥,向延跨过索河,直通荥密路,也就是未来的314国道。兴华街也将通到科学大道,沿科学大道20分钟的车程,直通高新区。自驾出行选择科学大道,走绕城、连霍等方便快捷到达郑州各个区域。


l 最最重要的是价格低,性价比高。


在荥阳东的楼盘,7500只能买个高层,而在这可以买个10层的洋房。同样是高层,一平米少1000元,100㎡可以节省10万元呢。荥阳本来不大,从西到东,开车也就10多分钟的路程,但是10万块钱完全可以买辆轿车了。越是政策严控下,买房更应该选择性价比高的,风险小的楼盘。


金地格林小城


位置: 建设西路与绕城高速交会处西600米路北


项目信息:

项目共规划5期,300多亩,一期已经交房。目前在售2期高层两栋楼的部分房源,建面为88-124㎡,另有部分洋房在售,建面约125㎡、143㎡, 目前均价8600元/㎡。


点评:

紧邻郑上路,属于郑上新区门户位置。 只是金地格林小城附近的交通和配套弱了点,地铁10号线改走中原路,距离项目有点远了 。但内部配套确实是下了很大的一番功夫,先做2万方格林公园、引进部分商业和建业小哈佛。


一期交房后实拍景观图↓↓


结语:

近期市场上一直有“购房回归主城区、别想骗我出三环”等声音发出;但实际上有人在荥阳买房郑州上班,也有人在郑州买房荥阳上班。到底谁对谁错,又有什么评判的依据呢,答案也只能在每个人的心中。每个人都有自己的选择,每个人都有自己的生活,该在哪里买房,需要自己决定。

各花入各眼,各取所需,仅此而已!

文章部分内容来源于“克而瑞地产研究”